日本初、中国大手民泊仲介サイト自在客(ジザイケ)と民泊運用代行AKIZEROがオフィシャルパートナー契約を締結、中国送客を強化へ – PR TIMES (プレスリリース)

日本初、中国大手民泊仲介サイト自在客(ジザイケ)と民泊運用代行AKIZEROがオフィシャルパートナー契約を締結、中国送客を強化へ

中国大手民泊仲介サイト自在客(ZIZAIKE)https://www.zizaike.com は民泊・ホテル・ゲストハウスの管理運営代行サービスの「AKIZERO (アキゼロ)」を提供する株式会社GRApP(本社:大阪府大阪市、代表取締役:衣笠達也、以下 GRApP)とオフィシャルパートナー契約の締結をしたことを発表した。

 

「自在客(日本 名:じざいけ、中国名:ツーザイクゥ)」は中国系民泊予約サイトの御三家の一つ。2017年2月より、自在客は世界最大級のOTAと業務提携し、完全なシステムの連携を実現致しました。これを機に自在客では民泊物件を大募集中でございます。民泊ホスト様におかれましては、稼働率の向上、安定的な民泊経営へ寄与、サポートできますようコラボレーションをお願いしております。現在、中国国内だけにとどまらず世界各国へとサービス提供を広げている。 日本においても既に約1万5千室を超える物件を提供しており、民泊のパイオニア的存在のAirbnbを猛追している。

 

GRApPの提供する民泊代行サービスのAKIZEROはかねてよりairbnbだけではなく自在客も含めたマルチチャンネルの運用をしており、滞りなく20サイト以上の同時運用を実現している。自在客には国内で最多数の物件を掲載運営をしており、今回の提携の運びとなった。

今後は自在客の保有する送客実績、データの密な連携に基づき宿泊施設の提供だけではなく、中国旅行客のニーズに沿ったアクティビティや施設の企画を行なっていく予定。

中国旅行客に対する企画や、民泊以外のホテル、ゲストハウスなどの宿泊施設向け集客支援を強化していく方針だ。

【株式会社GRApP概要】

設立月:2013年12月

本社所在地:大阪府大阪市大正区三軒家東1-17-26 大正中央ビル4F

代表者名:衣笠達也

URL:https://akizero.co.jp/

事業内容:

– 民泊・ホテル・ゲストハウスの集客・運用代行サービス『AKIZERO』

– 民泊サイトコントローラーの提供サービス『AKIZERO MANAGER』

– 民泊投資特化型キュレーションサイト運営『AKIZERO MEDIA』

ラサールロジポート投資法人、17年第3期の期中平均稼働率が98.5%を達成 1口当たり分配金は2379円 – ログミー

運用ハイライト 1/2

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藤原寿光氏 みなさまこんにちは、ラサールロジポート投資法人の藤原です。本日はご多忙の中、ご出席いただきましてどうもありがとうございます。それでは早速ではありますけれども、決算説明を始めたいと思います。まずこの半年間の運用成果を、外部成長・内部成長・財務戦略の3つにわけて振り返ってみたいと思います。
4ページをご覧ください。外部成長については、第3期の期首に取得したロジポート川越に続く第2弾として、前回の決算説明において「新たに4物件、250億円超の優先交渉権を確保」とご報告しました。
この4物件の中には、優先交渉権獲得時に稼働率が40パーセントだった物件も含まれております。空室を抱えている物件を割安な価格水準で、ブリッジファンドでいったん取得し、安定稼働後に本リートが取得するという、そういう戦略でございます。
こういった工夫をすることによって、物件価格が高騰を続ける中でも、我々の利回り目線を維持した物件の取得をしていく方針でございます。これらの優先交渉物件の状況をアップデートしますと、ブリッジファンドであるリースアップも順調に進んでおりまして、4物件とも100パーセントの稼働となっております。本投資法人での取得に向けた地ならしは、ほぼ整いつつあります。
次に、内部成長ですけれども、第3期の期中平均稼働率が98.5パーセントを達成しました。予想対比0.7パーセントの上振れで、ほぼフル稼働の状態です。賃料単価も上場以来の毎期、緩やかながらも着実に増加させています。
続きまして財務面ですけれども、ロジポート川越の取得によって、LTVを38.6パーセントまで引き上げました。
しかし、まだ余力は十分あります。我々がLTVの巡航目標としている45パーセントまでは、200億円の取得余力があります。また(2017年)4月には10年の投資法人債35億円を発行し、前期に引き続き、調達手法の多様化と、長期化・固定化・分散化を進めました。

運用ハイライト 2/2

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5ページをご覧ください。こういった活動の成果として、一時効果調整後の1口当たり分配金、DPUですけれども、第3期には2,394円となりました。前期の2,362円から半年で1.4パーセントの増加。前々期の2,202円からは、この1年間で8.7パーセントの増加という結果です。上場以来物件の追加取得・稼働率の向上や借入金利のコントロールを通じて、収益力の巡航水準を毎期成長させてきております。
DPUの実績値につきましては、5ページの真ん中のグラフのとおり、第3期は2,379円となりました。第2期の2,650円からは減額となっておりますけれども、これはIPO物件の固都税費用化に伴う一時的な効果によるものです。第4期のDPUにつきましては、2,382円と予想しておりますけれども、この点につきましては次のスライドでご説明申し上げます。

1口当たり分配金の増減要因分析

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それでは、7ページをご覧ください。第3期の1口当たり分配金の実績は、2,379円でございます。業績予想の2,345円と比べてプラス34円、1.4パーセントの上振れという結果になりました。テナントリーシングが予想以上に順調に進んだことが、その要因です。
第4期につきましては現行のポートフォリオベースで、DPUは2,382円と予想しています。稼働率をある程度保守的に見積もる一方、一過性のローン関連費用が剥落することで、プラス3円とほぼ横ばいとなる見通しです。
第5期につきましては、DPUは2,359円。第4期比マイナス23円と、減少を予想しております。稼働率の保守的な想定に加えて、ロジポート川越の固都税費用化、また既存物件の固定資産税評価替。その影響も、織り込んでいる数字でございます。

第3期(2017年8月期)決算の概要(対期首予想比)

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決算数値ですけれども、8ページをご覧ください。今回は物件レベルの収支と投資法人の費用にわけて、やや細かく表示しております。ここでは差異要因に着目して、もう少々補足したいと思います。
賃料共益費収入の上振れは、第3期の稼働率は97.8パーセントの期首予想に対して、実績値が98.5パーセントと0.7パーセントくらい上回ったことによります。他方、リーシングが順調に進んだことで、リーシング費用が想定よりも増加する結果となっております。
次に、水道光熱費ですけれども、テナントの電気使用量の増加で、水道光熱費収入が増収になっておりますけれども、その分電力会社への支払いも増えておりますので、ネットではほぼとんとんというところでございます。
修繕費と、投資法人の販管費。これにつきましては、突発的な事象に備えて予備費として、予想に織り込んでおりました。しかし結局未使用のまま終わっていますので、その分がプラス要因となっております。

第4期(2018年2月期)および第5期(2018年8月期)の業績予想

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では、9ページをご覧ください。第4期および第5期の予想ですけれども、全般に予想の数字は固めの作り込みとなっております。その中でも稼働率の想定について補足いたしますと、第4期は96.9パーセントという想定でございまして、第3期実績の98.5パーセントに対して一定のストレスをかけた水準としております。
ただこれは、テナント退去で空室が確定しているというわけではございません。現時点で賃貸借契約満了時の再契約が未確定のものにつきましては、保守的に一定程度のダウンタイムを見積もっているとご理解ください。

運用方針

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続きまして12ページですけれども、ここからは今後の運用方針でございます。これまでの取り組みを、引き続き堅持していく方針でございます。こちらも外部成長・内部成長・財務戦略にわけております。
まず外部成長につきましては、不動産価格の高騰が続いている状況ですので、高値を追わずに適正価格を追求するという厳選投資の姿勢。これを、引き続き堅持していきます。
ラサールは不動産売買マーケットから相場価格で物件を買ってくるという、マーケットプレイヤーという印象もあるようですけれども、そうではございません。そういった相場環境におきましても、取得戦略を工夫することで、NOI利回り4パーセント台半ばという、我々の目線を維持した適正価格での取得が可能です。
また今後、新ラサールファンドがパイプラインとして稼働を始めると、ラサールグループのデベロッパー機能をフル活用することも可能となります。中長期的な成長の原動力として、そういったデベロッパー機能の活用というのを、柱に据えていきたいと考えております。
次に内部成長ですけれども、高稼働率の維持を優先していく方針です。今後は首都圏でも物流施設の新規供給がまた一段と増加しますので、スポット賃料には下方圧力がかかってくる局面があるかもしれません。
しかし持続可能な相場賃料、すなわち、我々の中長期的な実力値として考えている水準との間には、まだギャップがありますし、本投資法人のポートフォリオ平均値の単価は、さらにそれよりも低い水準にあります。
その意味で、我々のポートフォリオには賃料のアップサイドがまだありますし、仮に賃料下落局面になったとしても、テナント引き抜きへの抵抗力は強く、ディフェンシブな内容になっているかというように考えております。
そして、財務戦略ですけれども、長期化・固定化・分散化を引き続き進めて、金利上昇リスクや金融環境変化への抵抗力を高めつつ、LTV余力を物件取得に活用していく方針です。
LTVの巡航水準としては、40パーセントから45パーセント。従来の方針のとおりですけれども、それを想定していて、最大で約200億円の取得余力があります。

外部成長による持続的なDPU成長を通じてバリュエーションを改善し、成長の好循環へ

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次に外部成長の点を、もうちょっと細かくご説明したいと思いますので、13ページをご覧ください。現在は9物件・1,734億円のポートフォリオですけれども、これを2020年に3,000億円にするという中期目標。これをどのように達成していくかを、ここでまとめております。3,000億円に向けて、優先交渉権物件・既存ラサールファンド・新ラサールファンドと、パイプラインが積み上がっています。
まず足元から2018年にかけての第1段階を、LTV余力を活用した外部成長段階というように位置付けて、すでに確保している4物件・250億円超の優先交渉物件を、デット資金で取得したいというように考えております。冒頭にご案内のとおり、この4物件はすでにリースアップも完了して100パーセント稼働になっていますので、取得に向けた準備は順調に進捗しております。
ここでDPUへの影響をシミュレーションしてみますと、仮にLTVが45パーセントに達する200億円の追加取得を想定しますと、巡航DPUは2,620円という試算結果になります。現在の巡航DPUである2,394円からは、9.4パーセントの成長に相当します。この第1段階を、2018年の早いうちに完了させたいと考えております。
それに続く第2段階は、POを伴う外部成長段階として位置づけています。言ってみれば2段式ロケットのように、1段目はLTVのブースターを使って、DPU成長の実績を積み上げつつバリュエーションに持ち上げる。第2段目はプレミアム増資で、外部成長を加速させるという、そういったイメージでおります。
第2段階における物件パイプラインですけれども、既存ラサールファンドと新ラサールファンドからの物件取得を目標としております。既存ラサールファンドにつきましては、今現在で8物件・約1,000億円超の開発を進めています。すでに1物件は竣工済み。残りの物件も、来年(2018年)春から秋にかけて、順次竣工の予定です。
既存ラサールファンドに対して、本投資法人は優先交渉権がございませんので、売主側のスポンサーとしては、外部売却も選択肢として検討することになるかと思います。ただ、我々としては物件の竣工を見据えて、売主、すなわちスポンサー側と、取得に向けた協議を早期に開始したいと思っております。
新ラサールファンドにつきましては、毎年400億円程度の開発を続けていく方針です。すでにシード物件として、600億円規模の開発案件を確保しています。新ラサールファンドは、本投資法人に物件を供給するというフィーダーファンドとなります。
フィーダーファンドというのは、本投資法人にとって紐付きの開発ファンドであり、本投資法人は包括的に優先交渉権が付与され、安定稼働後に鑑定評価額で取得するというメカニズムになっております。ラサールグループとして、本投資法人の外部成長を力強く投資するために、新ラサールファンドを本投資法人のための成長エンジンとして位置づけているとご理解ください。

内部成長 物件運営実績

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続きまして、内部成長に移りたいと思います。14ページをご覧ください。
稼働率は、直近では98パーセントで推移していまして、実質的にほぼフル稼働の状態でございます。14ページの右半分に、第3期のリーシング実績をまとめています。第3期に契約が満了した12万7,400平米のうち8万9,100平米が、再契約ないし自動更新となりました。
このうち、6万3,300平米がロジポート東扇島の3物件の普通借家契約で、その自動更新率は95パーセントです。東扇島の普通借家の自動更新率ですけれども、第1期が92パーセント、第2期が98パーセントでしたので、その安定性のトラックレコードが積み上がってきております。
また、東扇島の退去区画ですけれども、平均22日のダウンタイムで埋め戻しています。館内増床のニーズを取られることで、空室損失を最小限に抑制した運営を続けております。
次に、賃料単価の動向を見ますと、再契約・自動更新分はプラス0.2パーセントの微増になりました。東扇島の普通借家が同一条件・同一賃料での更新となるため、全体としてはプラス0.2パーセントという薄まった数字になってしまうんですけれども、他の物件であるロジポート北柏・流山の3契約では、プラス3パーセントの増額は、大きく確保しております。
次に、テナント入替分については、マイナス0.1パーセントの減額となっております。これにつきましては、短期使用などで高めの賃料をいただいていた面積、約5,500平米ですね。これがマーケット水準で入れ替わったもので、例外的なものだと考えております。
既存の空き区画につきましては、ロジポート橋本の残りの区画をすべて契約しまして、100パーセント稼働率アップが完了しております。賃料単価につきましても、業績予想よりもプラス6.2パーセント上振れしておりまして、好調を持続しております。

賃貸市況を踏まえたリーシング

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15ページが、今後のリーシング戦略です。グラフに水色で示しています、東扇島の3物件。こちらにつきましてはこれまでと同様に、普通借家契約の自動更新を通じて安定的に運営しつつ、テナントが退去した区画については市場賃料での入れ替えを狙うという、そういった方針で今後も臨んでいきたいと思っております。
次に、緑色で示した北柏・流山ですけども、第4期にポートフォリオ全体の賃料ベースで7.2パーセントに相当する契約、第5期に2パーセントに相当する契約が満了を迎えます。今後、スポット賃料に下方圧力がかかってくる局面も想定していますけども、持続可能な相場賃料に引き上げるアップサイドの余地は、まだ残っております。
再契約のリーシング戦略においては、エリアのスペース需給のバランス、とくに近隣の新規開発物件のリースアップ状況を見据えながら、稼働率の維持を優先させつつも賃料の増額を狙っていくという、きめ細かい対応で臨む方針でございます。

財務戦略 第3期の取組実績

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続きまして、16ページをご覧ください。財務戦略です。引き続き、長期化・固定化・分散化を進めていきます。第3期には変動金利借入を期限前弁済し、10年債を35億円発行しました。これによって、ロジポート川越を取得した今年(2017年)3月初めとの比較で、平均残存年数を5.8年でほぼ維持する一方、固定金利比率を92.7パーセントまで高めております。
加重平均調達金利につきましては、0.61パーセントに微増しています。この点につきましては、短期・中期ゾーンで割安な資金を調達していれば調達金利の削減はできましたけれども、足下の金融環境を踏まえて、調達金利削減よりも長期化を優先させることにしております。
これによって、第10期までは借換えもほとんどありませんので、当面は金融環境変動の影響を受けにくい、ディフェンシブな財務体質になったかと考えております。

首都圏の物流不動産マーケット

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続きまして、物流不動産マーケットの動向について、簡単に触れたいと思います。19ページをご覧ください、
物流不動産マーケットの動向については、大量供給の中、首都圏は思っていたよりも堅調。一方で、大阪圏は思っていたとおり苦戦したというのが、およそマーケットコンセンサスではないかなと思っております。
首都圏につきましては、2017年は新規供給が前年から減少する一方、旺盛なスペース需要に支えられて、空室の消化が順調に進展している状況です。空室率は全体(青色の折れ線グラフ)で3.4パーセント、竣工後1年以上の物件(緑色の折れ線グラフ)につきましては1.5パーセントへ低下しています。
しかしながら、新規供給は2018年、そしてグラフにはありませんけれども、2019年にさらに増加する見込みですので、空室率はおそらく再び増加に転じるものと思われます。
CBRE(事業用不動産専門ポータルサイト)では、2018年の空室率を5.8パーセントと予測しています。ただ、空室率5パーセントから10パーセントというのが、我々の中では需給均衡ゾーンです。全体としては、賃料が堅調に推移するのではないかと考えております。

大阪圏の物流不動産マーケット

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大阪エリアにつきましては、次の20ページをご覧ください。(全体の)空室率は、この(2017年)第2四半期には11.6パーセントにまで上昇しています。CBREの予測によると、空室率は今後15パーセントまで上昇するという予想です。
新築物件の中には、テナントの確保に苦戦し、リーシングが長期化している物件も出始めています。竣工後1年以上の物件の空室率は足下で1.1パーセントと、きわめて低い数字になりますけども、今後急上昇に転じるのは確実かと思います。
一方で、こういった状況の中でも、新たな開発計画が発表されていますので、需給バランスの回復にはやや時間がかかるのではないかなと考えております。

首都圏・大阪圏サブマーケット毎の空室率と供給見込

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サブマーケットごとの動きですけれども、こちらのページをご覧ください。大阪圏のみならず首都圏でも、大型の新規供給が続くエリアでは、今後局所的に需給バランスが悪化してくることもありそうです。
実績の豊富な開発プレイヤーは、じっくりと腰を据えてリーシングしていくと思いますけれども、リーシング力に劣る新規参入プレイヤーが、賃料のダンピングなどでテナント引き抜きに動く例というのは過去にもございました。そういったエリアでは、スポット賃料に下方圧力がかかってくるかもしれません。
最後になりましたけれども、物件の取得・運用をとりまく環境というのは、必ずしも追い風ではありませんけれども、我々としては次の一手、さらにその先の一手を着実に打っていきますので、引き続きご支援を賜りますと幸いです。ご清聴、ありがとうございました。

  

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近畿圏のマンション供給12%増 4~9月、民間調べ – 日本経済新聞

 不動産経済研究所(東京・新宿)が16日発表した近畿2府4県の2017年度上半期(4~9月)のマンション発売(供給)戸数は前年同期比12.6%増の9889戸だった。大阪市内でタワー物件が多く売り出されたほか、滋賀県で駅前大型マンションが出るなど地方の供給も拡大。上半期として4年ぶりの増加となった。

 契約率は6.6ポイント上昇の77.2%で「好不調の目安」とされる70%を大きく上回った。5143戸の供給があった大阪市部の契約率は79.9%。「景気回復に刺激されて消費者の購入マインドが高まり、マンション価格も上がり過ぎていないため」(同研究所)好調だった。

 同期間の首都圏では発売戸数が3.6%減り、契約率も68.6%と70%を割り込んだ。「西高東低」の構図が続いている。

 京都市部や神戸市部では供給数が減ったが、滋賀県は前年同期比5.0倍の679戸と突出して増えた。発売されたJR大津駅前と琵琶湖畔の大型マンションに購入客が殺到。駅前物件は即日完売で平均3倍の倍率になったようだ。

 同時に発表した9月のマンション発売戸数は、前年同月比27.9%増の2392戸。契約率は74.5%だった。

新築マンション発売戸数9月13%減 郊外苦戦続く – 日本経済新聞

 不動産経済研究所(東京・新宿)が16日発表した首都圏のマンション市場動向調査によると、9月の発売戸数は前年同月比13%減の2978戸で3カ月ぶりに前年実績を下回った。販売価格の上昇から郊外を中心に買い控え傾向が続いているほか、新規の大型物件などの供給が相次ぎ発売戸数が大幅に増加した昨年からの反動減が響いた。

 初月契約率は64.9%で好不調の分かれ目とされる70%を下回り、今年1月以来の60%台の前半にとどまった。1戸当たりの販売価格は4.4%上昇の5824万円。9月としては1990年以来、過去2番目の高水準だった。家計に余裕のある世帯に支えられて堅調な都区部に対し、郊外は価格の上昇が売れ行きの停滞につながっている。

 昨年9月は消費増税をにらんで春先に売り出す予定だった物件が、増税の延期で9月にずれた影響で発売戸数が膨らんだ。契約率が跳ね上がりやすい発売戸数100戸以上の大型物件が昨年の5件に対し、今年はゼロだったのも響いた。同研究所は全体の市況について「最悪期ではない」としつつ「郊外は厳しい状況にある」という。

 2017年4~9月の発売戸数は3.6%減の1万6133戸、契約率は0.2ポイント上昇の68.6%だった。

 一方で近畿圏の9月の新築マンションの発売戸数は前年同月比27.9%増の2392戸と2013年9月以来の大量供給となった。滋賀県で大型物件の発売が相次いだほか、大阪市部では小型マンションの売れ行きが引き続き好調で、契約率は74.5%となった。

9月の近畿圏M、4年ぶりの大量供給 – (株)不動産流通研究所 (プレスリリース) (ブログ)

 (株)不動産経済研究所は16日、2017年9月の近畿圏マンション市場動向を発表した。

 同月の発売は2,392戸(前年同月比27.9%増)で、13年9月以来の大量供給となった。契約率は74.5%(同6.4ポイント上昇)。9ヵ月連続の70%超となったが、大型物件が好契約率だった滋賀県を除くと67.9%となる。

 1戸当たりの平均価格は4,186万円(同0.6%上昇)となり、2ヵ月ぶりに上昇。1平方メートル当たりの平均単価は64万1,000円(同4.4%上昇)と4ヵ月連続の上昇だった。

 即日完売物件は「プレミスト大津ステーションレジデンス」1期(滋賀県大津市、130戸、平均3倍、最高15倍)のみ。月末の販売在庫数は2,428戸で、前月末よりも236戸増加した。

 なお、10月の販売は1,300戸程度を見込む。

首都圏分譲M、2ヵ月連続で契約率70%割れ – (株)不動産流通研究所 (プレスリリース) (ブログ)

 (株)不動産経済研究所は16日、2017年9月の首都圏マンション市場動向を発表した。

 同月の発売は2,978戸(前年同月比13.0%減)。契約率は64.9%(同7.1ポイント低下)と、2ヵ月連続で70%を割り込んだ。

 1戸当たりの平均価格は5,824万円(同4.4%上昇)、1平方メートル当たりの平均単価は84万6,000円(同7.6%上昇)と、いずれも上昇した。

 即日完売物件は、「ファインシティ横浜江ヶ崎ルネ」3期(横浜市鶴見区、38戸、平均2.1倍、最高44倍)など4物件96戸。月末時点の販売在庫数は6,081戸で、前月末に比べて26戸減少した。

 なお、10月については3,500戸の発売を見込む。

【アラームボックス】リーガル賃貸保証株式会社との業務提携のお知らせ – 時事通信

[アラームボックス株式会社]

当社は、リーガル賃貸保証株式会社(所在地:東京都新宿区 代表取締役 虎石 克、以下「リーガル賃貸保証」といいます)とビジネス家賃保証サービスである「事業用・テナントプラン」(以下、「本サービス」といいます)に関する業務提携を行い、同サービスの提供を共同で開始することになりましたのでお知らせいたします。

■本業務提携の背景と目的

リーガル賃貸保証は法令遵守を徹底した日本初の賃貸保証会社として専属の顧問弁護士を配備し、コンプライアンスを重視した、家賃保証事業を全国展開しております。同社では、個人の居住用賃貸物件を中心に扱っており、事業用の取扱いは一部となっておりました。

一方で、不動産管理会社からは、中小・ベンチャー企業などの事業会社を中心に、事業用物件にも幅広い保証範囲に対応してほしいという声が多く寄せられていました。
こうした背景により、リーガル賃貸保証のビジネス家賃保証の新商品である本サービスを中小企業向けの審査に強みを持つ当社とリーガル賃貸保証にて共同開発し、開始することになりました。

■本サービスについて
本サービスは、オフィスや店舗など事業用物件の、滞納家賃保証をおこなうサービスです。保証限度が賃料等の24か月分と大きく、連帯保証人・代表者保証が不要であり、必要書類を最低限に抑えた利便性の高さが特徴のサービスです。
今回リーガル賃貸保証では、すでに居住用賃貸物件に関する保証で取引のある数千社の不動産管理会社を中心に、本サービスの利用促進や顧客フォロー、また新たな不動産管理会社の開拓などの営業面から、契約書締結や回収などの実務を担当し、当社は審査および再保証によるリスクの引受けを行います。

当社は、オンラインデータを活用したフィンテック領域の与信管理サービス「アラームボックス」を提供しています。同サービスで蓄積した信用リスク管理に関するデータやノウハウ等を生かし、本サービスの審査モデルを開発しました。これにより、審査承認率を高めると同時に、モニタリング機能により入居企業の異常を発見しやすくするなど、早期に関連当事者同士で協議などができる体制を整えていきます。

今後も当社では、フィンテックおよび周辺領域のサービスから得る様々なデータやノウハウを蓄積し、テクノロジーによって解決できる分野を見出し、更なるサービスの改良、開発を進めていきます。

■提携先企業概要

リーガル賃貸保証株式会社
所在地:東京都新宿区大久保2-5-23 新宿辻ビル10F
代表者:代表取締役 虎石 克
URL:http://www.chintai-hosho.jp/

■アラームボックス会社概要

会社名:アラームボックス株式会社
代表者:代表取締役 武田浩和
設立 :2016年6月
資本金:1.13億円
株主 :経営陣
株式会社信用交換所大阪本社
株式会社オフィスバスターズ
みずほキャピタル株式会社
KLab Venture Partners株式会社
デジタルハリウッド株式会社
日本ベンチャーキャピタル株式会社
URL :https://alarmbox.co.jp

【本件に関するお問い合わせ】
アラームボックス株式会社
経営企画部 具志堅  TEL:03-6274-8012 Mail:info@alarmbox.co.jp 

企業プレスリリース詳細へ (2017/10/16-15:01)

アラームボックス、リーガル賃貸保証と業務提携 – ベンチャータイムス

資本・業務提携
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アラームボックス株式会社(所在地:東京都新宿区、代表取締役:武田浩和)は、リーガル賃貸保証株式会社(所在地:東京都新宿区 代表取締役 虎石 克、以下「リーガル賃貸保証」)とビジネス家賃保証サービスである「事業用・テナントプラン」(以下、「本サービス」)に関する業務提携を行い、同サービスの提供を共同で開始することを発表した。

リーガル賃貸保証は法令遵守を徹底した日本初の賃貸保証会社として専属の顧問弁護士を配備し、コンプライアンスを重視した、家賃保証事業を全国展開している。同社では、個人の居住用賃貸物件を中心に扱っており、事業用の取扱いは一部となっていた。

一方で、不動産管理会社からは、中小・ベンチャー企業などの事業会社を中心に、事業用物件にも幅広い保証範囲に対応してほしいという声が多く寄せられていた。
こうした背景により、リーガル賃貸保証のビジネス家賃保証の新商品である本サービスを中小企業向けの審査に強みを持つ同社とリーガル賃貸保証にて共同開発し、開始することになった。

本サービスは、オフィスや店舗など事業用物件の、滞納家賃保証をおこなうサービス。保証限度が賃料等の24か月分と大きく、連帯保証人・代表者保証が不要であり、必要書類を最低限に抑えた利便性の高さが特徴のサービスである。
今回リーガル賃貸保証では、すでに居住用賃貸物件に関する保証で取引のある数千社の不動産管理会社を中心に、本サービスの利用促進や顧客フォロー、また新たな不動産管理会社の開拓などの営業面から、契約書締結や回収などの実務を担当し、当社は審査および再保証によるリスクの引受けを行う。

同社は、オンラインデータを活用したフィンテック領域の与信管理サービス「アラームボックス」を提供している。同サービスで蓄積した信用リスク管理に関するデータやノウハウ等を生かし、本サービスの審査モデルを開発した。これにより、審査承認率を高めると同時に、モニタリング機能により入居企業の異常を発見しやすくするなど、早期に関連当事者同士で協議などができる体制を整えていく。

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「終身建物賃貸借制度」――老人ホーム以外の新たな選択肢となるか? – エキサイトニュース

内閣府の『高齢社会白書』によれば、平成26年の時点で、高齢者しかいない世帯(夫婦か独居)は1300万世帯以上だとされている。高齢者のみの世帯には、介護や死後の諸々の処分など、様々な不安が多い。「教えて!goo」にも、熟年再婚を考える男性から、「使用貸借契約と遺言公正証書で妻を死ぬまで安心して居住させたい」という質問が寄せられている。

■遺産分割で住居が失われる危険

質問者が危惧しているのは、自分の死後、お相手の女性と前妻の子供との間で争いが起こった際に、彼女の住む場所がなくなるかもしれないことだ。これに対して、様々な対策が回答として挙げられた。

「生前贈与なり、売却なりで3人のお子さんの名義にして、『女性とお子さん3名の賃貸借契約』を締結されてはどうですか。住居用の賃貸借契約だと、簡単に契約解除出来ませんから」(zipang_styleさん)

「条件付き遺贈、負担付遺贈というものはご存知でしょうか?公正証書による遺言にて、その女性を妻とするのかは別に、その女性が存命中である限り無償でその家に住まわせることを条件にしたお子さんへの遺贈とするのです。そして、守られなかった場合には、その女性に遺贈することとすればよいでしょう」(ben0514さん)

「土地を子どもたちへ生前贈与するのはどう?その上で、土地(子ども名義)を質問者が定期借地契約で子どもたちから借りて、二世帯住宅を建てる。借地契約書に特約で『当該借地契約は借主○○(質問者)が死亡した場合には△△(後妻)が単独相続できるものとする。ただし、△△以外の者は借地権の譲渡・相続など一切できないこととする』『△△の死亡の場合、建物を取り壊し借地権』と明記」(suzuki0013さん)

問題の根幹には、人間は死んだら法的な権利主体となれないルールが横たわっている。したがって、生前に残した遺言がきちんと認められない限りは、相続人らの遺産相続に任せるしかなくなってしまう。この不安が今回の質問の種である。

■看取りまで行う「終身建物賃貸借制度」

では、独居や夫婦世帯は死ぬまでの安心を手に入れるためにどうすればよいのだろうか。一つは住まいや食事、介護までサポートしてくれる老人ホームという手段もあるが、分譲マンションを買う以上の費用がかかることもある。自分たちの老後資金だけでなんとか完結できるサービスはないだろうか。このことについて、心に残る家族葬という葬儀サービスを全国で展開している葬儀アドバイザーに解説していただいた。

「実は、終身賃貸事業という制度があります。これは『高齢者の居住の安定確保に関する法律』に基づいて制定されたもので、最近問題になっている空き家対策とも絡み、各地方自治体が積極的に進めています。

内容は、まず、地方自治体がバリアフリー化された賃貸住宅を対象物件として認可します。その物件に入居した高齢者(満年齢60歳以上の人)は亡くなるまで安心して居住できるというものです。この借家契約は賃借人が生存している限り存続し、賃借人が亡くなった時点で終了する仕組みになっています。」

老人ホーム以外にこんな選択肢があったとは。続けて、この終身賃貸事業制度のメリットとデメリットを聞いてみた。

「メリットとしては、終の住処としての選択肢が増えたこと。そして、賃貸人の都合による立ち退き等の心配が無く、亡くなるまで安心して住み続けることができることです。当然、高齢者向けにバリアフリー化されているので、住居内部において転倒により負傷するといったリスクも少なくなっています。デメリットとしては、対象物件が非常に少ないことと、物件によっては賃料が高額になることでしょう。しかし、老人ホームよりは安価であることが多いです。さらに、有料ですが物件によっては食事や介護サービスも受けられるので、老人ホーム等の施設と比較検討すれば良い結果が得られる可能性が高いでしょう」

なるほど、老人ホームに入らずとも賃貸住宅でサービスが受けられるのが費用を抑えられる特徴だろう。では、この終身賃貸事業制度の利用を検討する場合どうすればいいのだろうか。

「最初に各地方自治体の担当窓口で相談し、事業者と物件を紹介して貰うと良いですね。さらに、インターネットや書籍といった媒体で調べたり、直接事業者に問い合わせてみるのも良いでしょう」

しかし、指摘のとおりまだ広く普及してない制度のため、対象物件が限られているのが現状だ。東京都全体でも平成29年6月の時点でまだ2100戸ほどの対象物件しかない。競争率も高く、安心して住める終の住処を手に入れるには、それなりの幸運も必要なようだ。高齢者世帯の増加が進む昨今、一刻も早い制度の普及と拡充を望むばかりである。

専門家プロフィール:心に残る家族葬 葬儀アドバイザー

故人の家族と生前に親しかった方だけで行う家族葬こそが、故人との最後の時間を大切に過ごしたいという方に向いていると考え、従来の葬儀とは一線を画した、追加費用のかからない格安な家族葬を全国で執り行っている。

ライター 樹木悠

教えて!goo スタッフ(Oshiete Staff)