不動産投資の成否を握る!?減価償却について解説 – 不動産投資Times

不動産投資の効果的な運用のために、減価償却はとても重要な意味を持ちます。減価償却とは会計上および税法上の概念で、時の経過等によって資産価値が減少する事実を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続です。

不動産投資においては、この減価償却の仕組みによって税金の還付を受けられる可能性もあります。今回は減価償却について学び、効果的な不動産投資に向けて活かしましょう。

なお、本記事では不動産投資における減価償却の役割を中心に解説していきますが、減価償却の基本について知りたい方は下記の関連記事をご確認ください。

関連記事:【専門家監修】減価償却とは?資産運用初心者向けに解説

減価償却の考え方と仕組み

不動産投資に限らずどんな事業でも、益金(≒収益)から損金(≒費用)を差し引くことで所得を算出し、この所得にもとづいて課税額が決定されます。原則として、益金及び損金は課税期間内に生じた収入及び支出から構成されます。

ところが不動産投資の場合、大きな支出項目として物件の購入費があります。これは物件購入時に一括して発生しますが、その支出額を損金として全額計上すると、今後数十年にわたり生じる益金(家賃収入)と物件の購入費の対応が取れなくなります。

しかし、物件の購入費の動きをそのまま所得計算に反映するのではなく、物件の価値、つまり資産価値に注目するとどうでしょうか。建物等の減価償却資産は時の経過等によって劣化し、価値が目減りしていきます。

このように資産価値が減少する事実を、会計や税法では毎年の必要経費として計上することを求めています。

つまり、物件購入時点で購入費用すべてを経費計上すると益金と損金の対応関係が取れないため、一定の方法によって各年分の必要経費として配分していきます。これが「減価償却」という考え方です。

具体的には、減価償却資産(建物など)の構造や用途に応じて「耐用年数(償却率)」が定められています。そして減価償却資産の購入費用を、耐用年数に渡って配分する、つまり購入費用に償却率を乗じて減価償却費を算定します。

そのようにして計算された「減価償却費」が各年分の必要経費とみなされ、所得計算における損金(経費)の一部となるのです。

ただし、土地は時の経過等により劣化しないので、非減価償却資産に該当します。このため、減価償却を行いません。

不動産投資においては、必要経費に占める減価償却費の割合が大きくなりますので、その重要性は高まります。そのため、減価償却について正しく理解しなければ、所得を正しく計算することも、税額を算出することもできません。

今回は不動産投資における減価償却を丁寧に学んでいきましょう。

減価償却の計算方法って?

定額法と定率法

減価償却には、「定額法」と「定率法」という二つの計算方法があります。しかし不動産を対象とする場合、定率法を利用することができません。

平成28年3月31日までに取得された物件ならば、建物設備だけを取り出せば定率法を適用することもできますが、建物本体については定額法で計算するように定められています。

今回は定額法を取り上げて、その計算方法を確認していきます。手順を追って説明しますが、途中で二ヶ所、購入条件によって計算過程が変化する部分があります。

第一に、新築物件と中古物件とでは計算方法が異なる点があります。第二に、購入時期によって参照する表が異なる部分があります。それぞれ注意して読み進めてください。

土地の価格と建物の価格を分ける

減価償却は、劣化する減価償却資産のみに発生します。減価償却の計算を始めるにあたって、物件全体の購入金額から、劣化しない非減価償却資産の金額を差し引く必要があります。

不動産投資の場合、ここで差し引かれるのは土地の価格です。一般的には、売買契約書を確認すれば土地と建物の価格が明記されています。

もし土地と建物の価格が明記されていなければ、固定資産税評価額を使って計算することができます。市区町村の窓口で取得できる固定資産評価証明書などから、建物と土地の固定資産税評価額を確認してください。

その総額に対して建物の評価額が占める割合を計算します。

建物の固定資産税評価額 ÷ 建物と土地の固定資産税評価額の総額

このように求めた比率を、今度は実際の売買時の価格(土地と建物の総額)に掛け合わせることで、建物の購入費用を算出することができます。

建物の価格を建物本体と建物設備に分ける

土地と建物の価格を分けたら、次に建物本体と建物設備の購入価格を区別します。今回は建物本体の減価償却を取り扱いますが、建物設備にも減価償却は発生します。

その償却額は建物本体に比べれば少額ですが、設備の種類に応じて耐用年数が個別に定められており、計算はやや複雑になります。

以下の説明の中で参照することになる国税庁の資料「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」内に、設備それぞれの耐用年数が定められています。

建物本体の計算方法と考え方は変わりませんので、以下の解説に沿って計算すれば同様に求めることができます。

耐用年数を確認する

次にその物件の耐用年数を知る必要があります。耐用年数は建物の構造によって以下のように定められています。ここに示したもの以外の構造を持つ物件は稀ですが、その場合にも国税庁の資料「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」から耐用年数を確認できます。

鉄筋コンクリート(RC)造の住宅 47年
重量鉄筋(骨格材の肉厚が4ミリメートルを超える)の住宅 34年
木造の住宅 22年

物件が新築だった場合、これらの年数がそのまま減価償却費の計算に用いられます。

残存耐用年数の算出(中古物件の場合)

中古物件の場合には、確認した耐用年数と取引時の経過年数から、残存耐用年数を新たに算出する必要があります。その計算式は、「簡便法」と呼ばれる以下のようなものです。なお、この簡便法は、中古物件の価格が同等物件の新築価格の50%を超えていない場合にのみ適用できます。

(A)築年数が耐用年数を超えている場合

残存耐用年数 = 耐用年数 × 0.2

(B)築年数が耐用年数を超えていない場合

残存耐用年数 = 耐用年数 — (経過年数 × 0.8)

たとえば、鉄筋コンクリートのマンションを竣工から13年後に購入したとしましょう。本来の耐用年数は47年であることを踏まえ、上記(B)の計算式で残存耐用年数を求めることになります。式に当てはめると次のようになります。

残存耐用年数 = 47年 — (13年 × 0.8)
= 47年 — 10.4年
= 36.6年

残存耐用年数の最終的な数値は、端数切り捨てで求めると定められているため、この例での残存耐用年数は36年となります。

定額法による計算(平成19年4月1日以降に購入した場合)

定額法とは、購入額を耐用年数で均等に配分する方法です。毎年同じ額の減価償却が発生するため、計算方法も比較的理解しやすい方法といえます。

この方法を用いるためには、はじめに国税庁の発行する「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」に付録されている『別表第八 平成十九年四月一日以後に取得をされた減価償却資産の定額法の償却率表』を確認しましょう。政府の法令検索サイト「e-Gov」から参照できます。

リンク:『減価償却資産の耐用年数等に関する省令』(e-Gov)

ここでは一例として、新築の建物価格が2,000万円の鉄筋コンクリート造のマンションを購入していたとします。この場合、耐用年数は47年ですから、表中の四七を確認します。すると、対応する減価償却率が「○・○二二」となっています。この数値「0.022」を建物の購入費用に掛け合わせることで、一年毎の減価償却額が算出できます。

減価償却 = 2,000万円 × 減価償却率0.022 = 44万円

新築の場合、これだけで減価償却費の計算は完了します。この例の場合、毎年44万円を減価償却費として経費計上します。ただし、年の途中で取得した場合には、益金と対応させるため、物件を取得した月から費用計上を行うよう月割計算を実施します。

旧定額法による計算(平成19年3月31日以前に購入した場合)

定額法の考え方に変化はありませんが、参照する表が異なります。同じ「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」中の『別表第七 平成十九年三月三十一日以前に取得をされた減価償却資産の償却率表』を参照して定額法の償却率を適用します。その他の手順に変化はありません。

減価償却費は各年分の必要経費とみなされ、所得計算における損金(経費)の一部となりますので、減価償却費が大きければ課税所得金額を押し下げます。その一方で、減価償却費は、物件を手放す際の税額を増やす効果もあります。

なぜなら減価償却によって建物の帳簿価額(簿価)が目減りしているため、売却益が大きくなり、これに掛かる譲渡所得税が膨らんでしまうのです。

どのような原理なのか、例を使って確認してみましょう。

建物本体の価格が5,000万円の鉄筋コンクリート造の物件を購入したとしましょう。毎年の減価償却費は次のように求められます。

減価償却 = 建物本体5,000万円 × 0.022 = 110万円

その一方で、毎年の減価償却によって、建物の簿価、つまり帳簿上の価額が目減りします。たとえば三年後にこの物件を同額の5,000万円で手放した場合の売却益を計算してみましょう。

売却益 = 売却額5,000万円 — (購入価格5,000万円 — 減価償却110万円 × 3年分) = 330万円

額面だけを見れば5,000万円で購入した物件を5,000万円で手放しているため、利益はないように思われます。しかし減価償却により簿価が低下しているため、税法上は、売却益として330万円が発生したものとして処理されます。

5年以内の短期譲渡所得に対する税率は39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)と定められているため、この場合には次の金額の税金が発生します。

譲渡所得税 = 売却益330万円 × 税率39.63% ≒ 131万円

5年以上所有して売却する長期譲渡所得に対する課税率は20.315%(内訳:所得税15.315% 住民税 5%)と下がりますが、減価償却もそれだけ進行しています。

同様に建物本体が5,000万円の物件を12年後に手放した例を考えてみましょう。このとき売値は4,000万円だったとします。

売却益 = 売却額4,000万円 — (購入価格5,000万円 — 減価償却110万円 × 12年分) = 320万円

譲渡所得税 = 売却益320万円 × 税率20.315% ≒ 65万円

これも額面だけを見れば、5,000万円で購入した物件を4,000万円で手放しているため利益は出ていないように思われます。しかし減価償却による簿価の目減りによって、税法上は売却益が出たものとして課税が行われます。

物件を手放す際には、減価償却のこの性質にも注意しなければなりません。

なお、上記とは逆のケースとして、もし実際の売却額が帳簿上の価額(簿価)を下回ったならば、税法上の譲渡損失が生じたことになります。譲渡所得は「分離課税所得」です。

これはつまり、譲渡損失は、事業所得や給与所得などの「総合課税所得」との間で「損益通算」ができないということを意味しています。損益通算については、以下の記事で解説していますのでぜひご覧ください。

関連記事:【専門家監修】不動産投資による節税の仕組み解説!経費を使って賢く節税する方法を紹介

減価償却費は物件の購入価格から算出される、不動産投資の経費のひとつです。土地以外の劣化する資産に対して発生し、その大きさは建物の構造により定められた耐用年数から計算されました。

減価償却は不動産投資の経費の大きな部分を占めるため重要な要素であり、不動産所得金額を計算するために不可欠であることはもとより、資産売却の際にも重要な観点となります。減価償却について理解を深めておけば、より効果的な不動産投資を計画することができます。

関連記事:【専門家監修】減価償却とは?資産運用初心者向けに解説

不動産投資における流動性について理解しよう – 不動産投資Times

投資対象として保有される資産の現金化のしやすさの度合いを、投資の流動性と呼びます。今回は、不動産投資における投資の流動性の特徴や、流動性に影響を与える要因、そして流動性の低さがもたらすメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

不動産投資の流動性とは?

この項ではまず、不動産投資の流動性が持つ特徴を解説していきます。

不動産投資の流動性の特徴

不動産投資の大きな特徴は、物件の換金率の低さ、つまり流動性の低さです。流動性が低いことの理由は、おおむね以下の3つに集約されます。

  • 価格の高さ

不動産は一般的に、株などの他の投資対象と比較すると、証券化、つまり分割をすることが難しいという性質があります。このため、不動産物件の単価は非常に高くなってしまいます。

このため、不動産物件の単価は非常に高くなってしまいます。安価な不動産でも数百万円以上の価格となってしまうので、ある程度のまとまった資金を準備するかローンを組まなければ、購入ができません。

そのため売り手の観点からすれば、証券化されて一口当たりの価格が低く、多くの人が買い手として参加できる株式市場などと比べ、どうしても流動性が落ちてしまうのです。

ただし不動産の証券化という取り組みも行われており、これを不動産投資信託と呼びます。これについては以下で改めてご紹介しますので、そちらもご参照ください。

  • 取引自体にかかる手間の多さ

不動産の取引を行うためには、価額の査定を取ることに始まり、不動産業者との媒介契約締結、そして売却活動を経て、購入希望者との価格交渉を行い、交渉が成立すれば売買契約の締結と手付金の授受、そして残代金の精算を完了し、これにより初めて物件の引き渡しという運びとなります。

またその途中には、原則として宅地建物取引士という国家資格を持つ人物 が契約時に重要事項の説明を する必要があることや、また売却活動が思うように進まず購入希望者とうまく折り合えない可能性などがあります。物事が必ずしもスムーズに進むとはいえず、手間・時間がかかりがちです。

一概には言えないものの目安として、売却完了までには最低でも3ヶ月、一般的には半年ほどの時間がかかると見込みましょう。

弊社が取り扱った実際の物件で、例外的に早く売却が完了したものとしては、東京23区内駅近、築浅(築5年)という良物件で、かつ大手3社と媒介契約を締結していました。それでも、売却完了には3週間がかかりました。不動産取引は時間がかかります。

このような換金への道筋のテンポの悪さも、不動産投資の流動性を下げている要因の一つです。

  • 市場の閉鎖性

このような背景から不動産投資は流動性が低くなってしまうのですが、とはいえ、不動産投資すべてにこれが当てはまるわけではありません。上でも触れたとおり、2000年代初頭から不 動産の証券化(「不動産投資信託」)が行われており、現在では都市部を中心として一定の広まりを見せています。

本来は単価の高い不動産物件を投資のしやすい証券へと分割することで、ある程度の流動性を持つ不動産投資市場が形成されているといえます。

関連記事:【専門家監修】不動産投資信托とは?初心者でもわかる不動産投資の仕組みと注意点

不動産流通の仕組み

不動産の取引は一般の商品の売買とは大きく異なります。では、不動産はどのような過程を経て取引されているのでしょうか?この項でその仕組みを確認しましょう。

不動産はおおむね以下のような手順に従って取引をされます。

  1. 不動産売却希望者が、不動産会社Aに物件の売却を依頼する(「媒介契約」と呼びます)
  2. 不動産会社Aは、不動産情報ネットワークREINSや独自のネットワークを活用し、購入希望者を探す
  3. 不動産の購入希望者から依頼を受けた不動産会社Bが、REINSやその他のネットワークを活用し、不動産会社Aが売りに出している物件を見つける
  4. 不動産会社Aと不動産会社Bが直接交渉する
  5. 双方が合意に達し、売買契約の成立後、物件の引き渡しが行われる

REINS(レインズ)とは、国土交通大臣から指定 を受けた不動産流通機構によって運営されている全国規模の不動産情報ネットワークで、不動産の迅速かつ透明な取引のために設置されているものです。

なお、媒介契約の内容によってはREINSに登録する義務がない場合もあります。

関連記事:【専門家監修】プロご用達「レインズ」って何?仕組みと使い方を公開!

流動性に影響を与える諸要因

投資の流動性は、様々な要因によって変化します。この項では、流動性に影響を与える諸要因について詳しく見ていきましょう。

不動産投資において流動性に影響を与えるのは主に以下の4つの要素です。

立地は不動産投資における流動性に直接的な影響を及ぼします。好立地であれば需要の多さから流動性は必然的に高くなりますし、また逆に立地が悪いと需要が減少するため、買い手がつきにくくなり、流動性は低くなります。

  • 建物の状態や仕様

建物の状態や仕様も流動性に大きな影響を与えます。中古の物件よりは新築の物件、設備に不備がある物件よりは設備が充実した物件、そして管理が粗末な物件より管理が行き届いた物件といったように、建物の条件が良くなるほどその物件の人気が高まり、結果として投資家の注目を集め流動性が高くなります。

  • ターゲット層

ターゲットの絞り方も重要です。例えば、東京都をはじめとする首都圏では、就職や就学を背景として地方からの安定的な人口移動があります。これは言い換えれば、独身世帯の住居の需要が大きいということです。

そのため首都圏では、地方圏と比べてワンルームマンションの需要が強く、そのような物件の流動性も高いといえるでしょう 。このように地域の特徴によっても、物件の流動性は大きく変化します。

  • 投資の形態

流動性は投資の形態にも影響されます。上で触れたとおり、現物の不動産よりも、分割可能な証券化された不動産のほうが一口当たりの額が少なくなるために買い手が付きやすく、流動性が高くなります。

不動産投資の流動性にはこのような要素が関わっています。不動産投資の際にはこれらのファクターを頭の片隅に置いておくとよいでしょう。

流動性が低いことのメリット・デメリット

流動性が低いことにはもちろんメリットとデメリットの両方の側面があります。これらについて、見ていきましょう。

流動性が低いことのメリット

流動性が低いことには、実はメリットも存在します。

  • 「適正価格」が決まっていない

株や債券取引などと違い、不動産物件の価値を決める要素は非常に多岐にわたり、それぞれの要素が多様に変化するため、完全に同一の不動産物件というものは存在しません。そのため不動産の価格設定においては、明確な「適正価格」というものが定めづらいのが実情です。

また、不特定多数の人間が売買に参加する株取引などとは異なり、不動産取引は基本的に一対一で進行します。そのため、買い手にとって有利な価格であったとしても、何らかの事情で売り手が承諾しさえすれば売買が成立します。

つまり、場合によってはお得な値段で物件を購入できることもあるのです。 つまり、場合によってはお得な値段で物件を購入できることもあるのです。

流動性が低いことのデメリット

流動性が低いことによって発生するデメリットについて、ここで改めて整理します。

  • 換金に時間がかかる

投資の流動性が低いことによる最大のデメリットは、やはり、売り出しを始めてからお金が自分の懐に入って来るまでの期間が長いことでしょう。

土地であろうと家であろうと、不動産の売買価格は非常に高額となってしまいます。しかも、買い手がいざ購入する意思を固めたとしても、物件の見学や資金調達、また細かな条件の交渉などにより、契約の締結まで長い時間がかかってしまいます。

もしも交渉が途中で決裂してしまえば、これらの煩雑なプロセスをまた始めからやり直すこととなります。

不動産投資を行うためには、長期運用をする覚悟と体力が求められるでしょう。

このように、こと流動性の観点においては、不動産投資のデメリットが目立ってしまうかもしれません。とはいえ、運用における収入の安定性や、株などに比較して低いリスクなど、低い流動性というデメリットをカバーして余りある様々なメリットがあるのも事実です。

まとめ

不動産投資は、その流動性の低さに大きな特徴があります。この特徴は不動産の独特な取引の方法からくるものです。

流動性の低さはデメリットのほうが目立ちますが、 しっかりと運用を行っていけば安定して家賃収入を得られるなど、大きな魅力もあります。デメリットをよく知ることは、メリットを活かすための重要な準備だといえます。そのために、この記事がお役に立てば幸いです。

首都のマンション販売、今年は売約率67% – NNA.ASIA

不動産コンサルタント会社サビルス・インドネシアによると、首都ジャカルタでは今年、分譲マンションの平均売約率が67%になる見通しで、昨年の実績から2ポイント低下する。販売戸数は約6,000戸で、昨年実績の1万戸を大きく下回りそうだ。21日付ビスニス・インドネシアが伝えた。…

双日建材、インドネシアで内装用建材の販売および施工管理会社を設立 – 物流ニュースリリース (プレスリリース)

双日株式会社(以下、双日)の100%出資子会社である双日建材株式会社(本社:東京都千代田区、代表者:大西 哲也、以下、双日建材)は、このたび、インドネシアの木質内装建材メーカーであるニッポー・テック・スジャテラ株式会社(PT. Nippo Tech Sejahtera、以下、NT)および同国で内装施工業を営むバトゥラ・マス株式会社(PT. Batura Mas、以下、BM)と、インドネシアにて内装用建材の販売および施工管理会社である双日ニッポー・インドネシア株式会社(PT. Sojitz Nippo Indonesia、以下、SNI)を設立することに合意し、合弁契約を締結しました。

インドネシアでは、人口が毎年約1%以上増加しており、経済成長率においては5%を超える水準で推移しています。これらを背景に、高級マンションや高級ホテルの開発や建物の高機能化も急速に進むことが期待されており、日系企業による不動産開発も進んでいます。SNIは、同国内の高級不動産向けの内装用建材需要を取り込むべく、日系商社としてインドネシアで初めて内装用建材の販売および施工管理の一貫事業を展開します。

双日建材は、日本国内で培った建材販売における知見や施工管理機能を活かし、SNIの経営全般および双日グループのネットワークを活用した営業支援を担います。

NTは、高級木質内装建材メーカーとしてインドネシアで30年以上事業を展開する中で日系企業との長年に亘るビジネス経験により日本品質の内装用建材の開発技術と製造ノウハウを獲得し、価格面においても十分な競争力を持っています。

BMは、インドネシアで高級ホテルや高級マンションの内装施工を手掛けており、優れた施工ノウハウおよび技術を有しています。

SNIは、2018年3月からの営業開始を予定しており、インドネシアにおける不動産需要に応えることで、2020年に売上高40億円、2025年には売上高100億円を目指し、双日建材の新たな収益基盤を構築するとともに、インドネシアの経済発展に寄与していきます。

以上

(ご参考)

双日ニッポー・インドネシア株式会社の概要

社名 PT. Sojitz Nippo Indonessia
代表者 松藤 恭隆
設立 2018年2月予定
株主 双日建材:65%、PT. Nippo Tech Sejahtera:25%、PT. Batura Mas:10%
資本金 400億ルピア(約3億2,000万円)
事業内容 内装用建材の販売および施工管理

ニッポー・テック・スジャテラ株式会社の概要

社名 PT. Nippo Tech Sejahtera
代表者 ジミー・ジッポー・セティアワン(Jimmy Ziepo Setiawan)
事業内容 木質内装建材製造、内装施工業

バトゥラ・マス株式会社の概要

社名 PT. Batura Mas
代表者 ウィリアム・タニワン(William Taniwan)
事業内容 内装施工業

応募総額は募集総額の約4.5倍!1口1万円から投資できる「TATERU … – PR TIMES (プレスリリース)

アプリではじめるアパート経営「TATERU(タテル)」の開発・運営を行う株式会社インベスターズクラウド(本社:東京都港区/代表取締役:古木大咲/証券コード:1435、以下当社)は、不動産投資型クラウドファンディング「TATERU Funding」において、新商品となるキャピタル重視型第2号ファンドに関する募集が本日2017年12月21日(木)に終了し、抽選の結果、当選者が決定いたしました。また、応募総額は募集総額の約4.5倍を達成しましたのでお知らせいたします。

◯ キャピタル重視型第2号ファンドの当選者決定、応募総額は募集総額の約4.5倍

「TATERU Funding」は、アプリでも簡単に出資申込が可能な1口1万円からできる不動産投資型クラウドファンディングです。新商品として発表したキャピタル重視型第2号ファンドについて、本日2017年12月21日(木)10:00に募集が終了し、出資者を選定する抽選の結果、当選者が決定いたしました。また、応募総額は2億円を超え、募集総額に対して約4.5倍の応募となりました。応募者は30〜40 代が約63%を占め、「TATERU」の顧客となり得る層からの応募を多数いただいております。なお、抽選の結果につきましては、当選者に対し順次通知いたします。

<キャピタル重視型第2号TATERU APファンド概要>
運用物件:木造アパート1棟(8室)
所在地:名古屋市西区中小田井 1 丁目 178 番
竣工月:2018 年 3 月予定
出資総額:7,200万円
募集総額:5,040万円
募集口数:5,040口(1口1万円)
運用期間:2018年1月1日(月) 〜 2018年3月31日(土)
募集期間:2017年12月18日(月)11:00 〜 12月21日(木)10:00
予定分配率:年利換算5.0%(税引前)※確定したものではございません。
内訳:キャピタルゲイン4.9%、インカムゲイン0.1%
申込手数料:なし
途中解約:可能 ※但し、利益分配金は計算期間末日の出資者に支払われます。
解約手数料:なし

■ キャピタル重視型第2号ファンド応募者割合

◯ キャピタル重視型ファンドとは
キャピタル重視型ファンドとは、従来のインカムゲイン(運用益)のほか、物件の売却から得られるキャピタルゲイン(売却益)の2つの配当を受け取れる商品です。また、建物竣工前の段階で出資することができる上、建築の工程など物件の進捗状況をWeb上で確認(※)できるようになり、より本格的なアパート経営を体感していただくことができます。建物完成・短期運用後、運用物件は「TATERU」会員へ売却し、そのキャピタルゲイン等を出資いただいた方々に配当します。※出資者に限ります。

当社では「TATERU Funding」会員のほか、不動産投資に興味のある方々へ、より手軽な資産運用の実現と利便性の高いサービスの提供を行うため、商品ラインアップの拡大やアプリサービスの機能の充実を図ってまいります。

◯ 「TATERU Funding」の仕組みと特徴

・    1万円からの少額投資ができる「TATERU Funding」とは

1口1万円からできる不動産投資型クラウドファンディングです。Web上で1棟の物件に対して複数の投資家から出資を募り、その物件を当社が運用して得た利益を出資者に分配いたします。

・    「TATERU Funding」の仕組み
お客様は、優先出資者として当社と匿名組合契約を締結し、出資金を払い込みいただきます。劣後出資は当社が払い込み、優先出資金との合計額にて運用資産を取得します。その取得した運用資産を賃貸することにより得られる賃貸収入等の運用益のほか、同運用資産を売却することにより得られる売却益を出資者に分配します。分配にあたっては、まず優先出資者であるお客様に優先的に分配し、その後、残利益があった場合に、劣後出資者である当社に分配します。
※ 画像内の売買契約に関する当事者関係(画像左下)は、キャピタル重視型商品の登場に伴い、新たに加わるもの

・    優先出資者の元本の安全性を高める
運用資産の評価額が下落した場合、その下落額は、まずは劣後出資者が負担し、劣後出資者の元本全額をもって補填できない場合には、優先出資者の元本が減少します。不動産評価額が運用開始時評価額の30%超下落しなければ、お客様の元本に変動はございません。(図の金額は取引の一例を示したものです。)

・    安定した収益性の高い商品
本商品は上場株式や上場REITのように、取引所にて日々価格が変動する中で取引されるものではないため、投資額の安定性は上場株式や上場REITと比較すると一般的に高くなります。収益性については、元本に対する予定分配率を年3〜5%(税引前)としております。

※画像は3%の場合
※分配率年3%は確定したものではございません。
※元本および予定分配率を保証するものではありません。
※定期預金の利率は年利0.3%として比較しています。

・    換金性の高さ

「TATERU Funding」では、営業者である当社の承諾を受けることにより、途中解約やお客様ご自身で第三者へ譲渡することも可能です。解約時の手数料の負担もありません。

・    運用資産

「TATERU Funding」は、全国14都市の新築デザインアパートを中心に、今後は民泊物件や海外不動産も運用資産に組み入れていきます。

「TATERU Funding」アプリダウンロードページ:

▼ iTunes:
https://itunes.apple.com/jp/app/tateru-funding/id1252942631?mt=8

▼ Google Play:
https://play.google.com/store/apps/details?id=jp.co.investorscloud.taterufunding

◯ 当社概要
社名:株式会社インベスターズクラウド
設立:2006年1月23日
資本金:6億2,800万円
代表取締役:古木 大咲
本社:〒107-0062 東京都港区南青山2-27-25 7F
事業内容:
アプリではじめるアパート経営「TATERU」の開発・運営
「TATERU」 https://www.tateru.co/
   不動産投資型クラウドファンディング「TATERU Funding」の企画・運営
「TATERU Funding」https://www.tateru-funding.jp/
(不動産特定共同事業許可番号 東京都知事第100号)
ネットで賢くリノベーション「スマリノ」の開発・運営
「スマリノ」https://www.sma-reno.jp/
子会社:
株式会社Robot Home
株式会社TATERU bnb(旧:株式会社iVacation)
株式会社TATERU Funding(2018年1月4日 設立予定)
株式会社リアライズアセットマネジメント
ウェブサイト   :https://www.e-inv.co.jp/
TATERU kit動画:https://youtu.be/6DvivZfybco
※当社では、Robot Homeより入居者向け「Apartment kit」(旧 賃貸住宅キット)のOEM提供を受け、2017年6月1日より「TATERU kit」として「TATERU」での提供を行っています。

注目銘柄ダイジェスト(前場):ユニファミマ、パソナ、BSなど – まぐまぐニュース!


パーク24:2765円(-93円)
大幅続落。三菱UFJモルガン・スタンレー証券では投資判断「ホールド」継続で、目標株価を2480円から2350円に引き下げている。国内駐車場事業の伸び悩み、のれん償却の影響を加えた実質的な海外駐車場事業の収益貢献開始の遅れなどで、今・来期の業績予想を下方修正しているもよう。今期営業利益は会社計画水準に、来期はコンセンサスを20億円強下回る水準としている。

ユニファミマ:7780円(-250円)
大幅続落。大和証券が投資判断を「3」から「4」に格下げしていることがネガティブ材料視されている。目標株価は7000円としているもよう。大和証券では、中長期の成長を重視した経営スタンス、GMSの改善期待、伊藤忠による株式買い増しなどのプラス要因を考慮しても、現在のPER水準は小売セクター平均を大きく上回っており、バリュエーション面の割高感は否めないと判断している。

ヒマラヤ:1208円(+94円)
大幅反発。スポーツ用品販売の子会社ビーアンドディーの全株式をRIZAPグループに売却すると発表、プラス材料視される格好になっている。業績不振が続く子会社の売却によって、ネット販売の拡大や新業態店舗の出店に一段と経営資源を集中させられるとの見方につながっているもよう。さらに、今後はRIZAPグループとの連携が広がる可能性などの思惑も強まる形のようだ。

パソナ:2242円(+249円)
大幅反発。上半期業績予想の上方修正が好感されている。営業利益は12.4億円から25億円、前年同期比3.1倍に上方修正、インソーシングにおける収益性の向上やグループ各社における業務プロセスの標準化、ITシステム基盤の共通化による効率化進展で利益率が想定以上に向上しているようだ。通期業績予想は据え置いているものの、大幅な上振れを織り込む動きが先行している。

月島機:1523円(+200円)
大幅続伸で上昇率トップ。来期営業利益が今期予想比7割増の70億円前後になりそうだとの観測報道が伝わっている。四季報予想では50億円の水準であり、大幅な上振れ見通しにインパクトが強まっている。今期に買収したプラント建設会社が通期で収益寄与するほか、上下水道設備の運転や補修を一括で手掛ける好採算案件も拡大する見通しとされている。

省電舎HD: - -
ストップ高買い気配。丸紅とエネルギー関連分野における新事業の展開について業務提携契約を締結と発表している。両社の得意とする経営資源を活用することで、エネルギー事業における新たなサービスを展開していくようだ。第一弾としては、自家消費型EMS3月までに開発し、両社顧客約6000社への導入を目指すもよう。今後の業容拡大期待の高まりにつながっている。

MSコンサル:1280円(+41円)
続伸。従来未定としていた18年3月期の期末配当予想を1株当たり17.50円に修正している。将来の事業の発展と経営基盤の強化のための内部留保の充実と経営成績等を勘案し、IFRS(国際財務報告基準)ベースの配当性向20%、日本基準(単体)ベースの配当性向30%を目安として配当を実施することを今後の基本方針としている。

GFA:780円(+45円)
大幅続伸。佐賀県三養基郡みやき町が推進するみやき町内の空き家対策に関して、みやき町及びみやきまち社との三者間において、新規就農希望者等移住希望者の発掘で支援を行うことについての協定を締結すると発表している。同社はみやき町の空き家の物件を購入、リノベーションを行い、みやきまち社が発掘した新規就農希望者等移住希望者に対して賃貸借を行うほか、農業をはじめとする開業資金の貸し付けなどを行う見通し。

シノケンG:2532円(+57円)
4日ぶり反発。17年12月期末に1株当たり5.00円の記念配当を実施すると発表している。中長期の1つの目標だった連結売上高1000億円、連結経常利益100億円を達成したことによるもの。普通配当22.50円及び発表済みの特別配当5.00円とあわせ、期末配当は32.50円(前期は21.00円)となる。

BS:15990円(+1340円)
3日ぶり大幅反発で年初来高値更新。電算システムと同社は大阪市との間で、大阪市の各種税金の納付手段として同社が提供するスマートフォン決済アプリ「PayB」を導入し、18年1月より取扱いを開始することについて合意したと発表している。政令指定都市としては全国初の導入となる。大阪市では従来の税金収納代行業務を同社が提携する電算システムに委託していたことから、「PayB」の早期導入
を実現することができたという。

【業績でみる株価】テンポイノベーションは18年3月期大幅増収増益予想、基準日18年1月末で株式4分割 – 財経新聞

 テンポイノベーション<3484>(東マ)は、飲食店向け物件に特化した店舗転貸借事業を展開している。成約数と保有物件数が順調に増加して18年3月期大幅増収増益予想である。なお基準日18年1月31日(効力発生日18年2月1日)で1株を4株に分割する。これに伴い配当予想を実質増額修正した。株価は17年10月IPO後の売りが一巡して戻り歩調だ。

■飲食店向け物件に特化した店舗転貸借事業を展開


 17年10月東証マザーズに新規上場した。飲食店向け物件に特化した店舗転貸借事業を展開している。クロップス<9428>の連結子会社である。

 「東京」地区で「飲食店」の「居抜き」店舗の賃借権を保有し、飲食店に転貸借する。飲食店にとって、出店時には開業費用の削減、退店時には原状回復費用の削減に繋がるメリットがある。

 収益はランニング収入(保有管理物件からの賃料収入・更新手数料収入等)が約9割、イニシャル収入(礼金等の手数料収入や造作物の売却収入などの一時的収入)が約1割である。

 保有物件数の増加によって「保有物件数×転貸差益額」収益が積み上がるストック型の収益モデルである。17年3月期末の保有管理物件(当社が賃借した店舗物件のうち、店舗出店者と転貸借契約を締結している物件)は16年3月期末比214件増加の1029件、解約率は0.7%だった。

■18年3月期大幅増収増益予想


 18年3月期の非連結業績予想は、売上高が17年3月期比23.0%増の66億26百万円、営業利益が35.6%増の4億22百万円、経常利益が23.1%増の4億03百万円、純利益が31.6%増の2億63百万円としている。新規契約の増加で販管費の増加を吸収して大幅増収増益予想である。成約数(新規契約と後継契約の合計)は13.1%増の346件、保有物件数は224件増の1253件の計画としている。

 第2四半期累計は売上高が前年同期比27.1%増の31億74百万円、営業利益が49.3%増の2億03百万円、経常利益が48.6%増の2億11百万円、純利益が50.5%増の1億37百万円だった。成約数は21.1%増の161件、期末保有物件数は1133件だった。

 通期予想に対する第2四半期累計の進捗率は、成約数が46.5%、保有物件数が46.4%、売上高が47.9%、営業利益が48.1%、経常利益が52.5%、純利益が52.4%と順調である。通期ベースでも好業績が期待される。

 なお基準日18年1月31日(効力発生日18年2月1日)で1株を4株に分割する。これに伴い配当予想を年間8円(期末一括)に修正した。分割前に換算すると年間32円となり、前回予想(24円60銭)に対して実質7円40銭増額した。

 中期計画の目標値には、20年3月期の成約数480件、期末保有物件数1830件、売上高95億円、営業利益5億円を掲げている。

■株価は売り一巡して戻り歩調


 株価はIPO後の売りが一巡して戻り歩調だ。11月15日安値4250円から切り返して12月15日には5990円まで上伸した。12月20日の終値は5770円、今期予想PERは約44倍、時価総額は約122億円である。

 週足チャートで見ると安値圏の下ヒゲで底打ちを確認した形だ。戻りを試す展開が期待される。(MM)(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media-IR)

【関連記事・情報】

【編集長の視点】セガサミーHDは続落も今期1Q高進捗率業績見直しに新作ゲーム発売の先取りがオンして押し目買い余地(2017/09/05)

【株式評論家の視点】リコーリースは大規模修繕・改善等の「団地再生ローン」開始が注目(2017/09/05)

【注目銘柄】ナトコは好業績評価して上値試す、17年10月期3Q累計大幅増益で通期増額の可能性(2017/09/13)

【編集長の視点】アグロ カネショウは反落も連続最高純益を手掛かりに割安修正買いが再燃して上値追い有力(2017/09/05)

兵庫のマンション販売 3カ月ぶり前年下回る 11月 – 神戸新聞

 不動産経済研究所が発表した兵庫県内の11月のマンション発売戸数は、前年同月比22%減の390戸と、3カ月ぶりに前年実績を下回った。うち神戸市は49・7%増の226戸、同市を除く県内は昨年の反動で53%減の164戸だった。

 契約率は神戸市が77・9%で前年同月を11ポイント上回った。20~30平方メートルの投資用物件が4割近くを占め、販売が好調だった。一方、同市を除く県内は9・8ポイント減の52・4%で、好不調の目安となる70%を大きく割り込んだ。宝塚や西宮など阪神間の物件が高額で、販売が振るわなかった。

デリカフーズ Research Memo(6):西東京事業所の稼働率上昇により、3期ぶりの過去最高益更新を目指す – まぐまぐニュース!


■今後の見通しと重点施策

  1. 2018年3月期通期業績見通し
    デリカフーズホールディングスの2018年3月期の通期業績は、売上高が前期比2.7%増の35,500百万円、営業利益が同34.4%増の750百万円、経常利益が同32.1%増の800百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同51.1%増の498百万円と期初計画を据え置いた。計画を達成すれば、売上高で8期連続増収、営業利益と経常利益は3期ぶりに過去最高益を更新することになる。

第2四半期までの進捗率では、売上高が計画を上回るペースとなっているものの、利益面ではやや下振れており、第3四半期以降の挽回が必要となる。弊社では、夏場の野菜価格高騰によるマイナスの影響は第3四半期に価格転嫁することでキャッチアップが可能と見ており、下期も外食市場が堅調に推移し、冬場に大雪等の自然災害等が発生しなければ、利益ベースでも会社計画の達成が可能と見ている。外食業界の10月の売上高は全体で前年同月比0.1%増と冴えなかったが、これは台風の影響による一時的なものと考えられ、11月以降は再び2~3%程度の安定成長が続く見通しだ。

同社においては、下期も付加価値の高いカット野菜の売上拡大が続くほか、真空加熱野菜も順調に売上げを伸ばす見通しで、西東京事業所の稼働率上昇(2017年11月時点で80%)による収益寄与が見込まれる。真空加熱野菜については通期売上高で前期比3倍増となる300百万円を見込んでいる。当初、下期からの量産開始を予定していた量販店向けのカットフルーツについては顧客事情により延期となったが、その他の顧客向けの受注獲得でカバーする見通しだ。

また、年々増加する需要に対応するため、2017年10月に大阪事業所高槻センター(約250坪)を、同年12月には東京事業所平和島センター(東京流通センターの1階(約300坪))をそれぞれ開設した。いずれも冷蔵設備を持つ居抜き物件の賃貸契約となるため設備投資はほとんどかかっていない。高槻センターの売上能力は約80百万円/月、平和島センターは約1億円/月の規模となり、下期の売上増に貢献する見通しだ。

(執筆:フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲)

パソナのハウスキーピングサービス「クラシニティ」とシェアハウスで協働 – PR TIMES (プレスリリース)

シェアハウス運営管理の日本最大手『株式会社オークハウス(本社:東京都渋谷区 代表取締役社長 山中広機 以下、オークハウス)』は、株式会社パソナ(本社:東京都千代田区 代表取締役社長COO佐藤司 以下、パソナ)が手がけるハウスキーピングサービス「クラシニティ」において、フィリピンから招へいするハウスキーピング専門スタッフの住居を提供いたします。
オークハウスが運営管理する神奈川県内の大規模シェアハウスに25名を2017年3月に迎えました。
そしてこの度、12名が東京都内のシェアハウスを2017年12月20日より利用開始いたします。

■オークハウスが提供したスタッフ居住用シェアハウスの実績と評価

パソナでは、来日するスタッフが安心して暮らせる環境として、グループ単位で暮らせること、慣れ親しんだ母国の料理を自分たちで作れるキッチンがあることなどから、シェアハウス型を検討され、シェアハウス運営の草分けとしてのオークハウスにご相談いただきました。

オークハウスでは、神奈川県内の、アクセスに優れた立地の大規模シェアハウスを選定いたしました。

3LDKを1ユニットとし、5ユニットを用意いたしました。うち4ユニットは、家具とWi-Fiが装備された個室3室と共用部分(キッチン・浴室・洗面室)にリフォームいたしました。

1ユニットは、パソナのオフィスとして、セキュリティ性を高める設計変更を実施しました。

さらに、スタッフの方々の入居時には、ゴミの分別や日本での住まいの住み方など、入居レクチャーを英語で実施しました。また、共用部のラウンジは、研修や勉強会などにご活用頂いております。

英語が話せる管理スタッフが常駐していること、入居時のレクチャーや館内掲示物等における英語対応はもとより、今回は、日本とフィリピン両国にとって初の事業であることから入国時期の延期など予測できない状況変化もありましたが、状況に応じたご提案をさせていただいたことをご評価いただき、第2陣の受け入れもおまかせいただくことになりました。

■東京都に用意したシェアハウスの概要

所在地/東京都

共用部/エントランス、大型ラウンジ、シアタールーム、ライブラリー、キッチン

専有部/4LDKを1ユニットとして、個室4室と共用部分(キッチン・浴室・洗面室)に改修。各個室には、ベッド、マットレス、デスク、チェア、ワードローブ、エアコン、冷蔵庫を装備。

■オークハウスの法人向けサービスについて

オークハウスはシェアハウス約6000室のほか、約600室のマンション・アパートの管理を行っており、全室家具・家電付き、マンスリー契約、敷金礼金不要、保証人・保証会社不要の条件で賃貸しています。

昨今では、法人からのお問い合わせも増え、新入社員研修や学校のサマースクールなどの住居としてもご利用いただいております。法人営業部では、今後もお客様である企業のご要望に応じて、柔軟にご提案を行ってまいります。

参考)働く女性を応援するパソナのハウスキーピングサービス「クラシニティ」について

2015年7月、改正国家戦略特区法が成立し、家庭の家事支援を軽減することで女性のさらなる社会進出を推進する「家事代行(ハウスキーピング)」における外国人就労が、神奈川県、東京都及び大阪市で認められることになりました。パソナでは、国家戦略特区における家事代行サービス「クラシニティ」を通じて、共働き世帯の家事負担の軽減に貢献し、主に働きたいと願う女性の更なる社会進出を支援しています。

パソナは、ハウスキーピングスタッフを対象に約400時間の教育研修をフィリピンで実施しております。来日後は、キャリア支援のみならず、日本で安心して活躍できるよう住居や生活のサポートを提供しております。

 
〈オークハウスについて〉

オークハウスは、日本の賃貸住宅制度により住宅を借りづらい訪日外国人向けに、敷金・礼金・連帯保証人を要求せず、全室家具家電付き住宅を提供するシェアハウス運営会社です。首都圏を中心に約250物件/6000部屋を運営管理。全入居者の約47%が訪日外国人です。国籍、職業や年齢、性別、収入による制限なく、ご入居いただけます。大型シェアハウスシリーズ「ソーシャルレジデンスRシリーズ」は「ただ住むだけでなく、入居者同士が学び、成長する機会を相互に提供する場」として稼働率92%を維持しています。

※当データは2017年9月現在のものです。

 
<会社概要>

株式会社オークハウス

所在地/〒150-0002 東京都渋谷区渋谷3丁目3-2 渋谷MKビル5F

創業/1992年 設立/1998年11月10日 資本金/4000万円

代表者/代表取締役社長 山中広機

事業内容/賃貸物件一括借り上げ事業、賃貸物件運営管理事業、不動産販売事業、

コンサルティング事業、ホテル・旅館事業