ASIANSTARは調整一巡して反発期待、17年12月期大幅増収増益予想で収益改善基調 – 財経新聞



 ASIANSTAR(エイシアンスター)<8946>(JQ)は不動産関連事業を展開し、中国でのワンルーム賃貸事業も推進している。17年12月期は大幅増収増益予想で収益改善基調だ。株価は戻りの鈍い展開だが、調整が一巡し、収益改善基調も評価して反発展開が期待される。

■国内と中国で不動産事業を展開

 15年4月、陽光都市開発からASIANSTAR(エイシアンスター)に商号変更した。投資用マンション「グリフィンシリーズ」企画・販売事業を一旦縮小し、国内の不動産管理・賃貸・仲介事業のストック型フィービジネスへ事業構造を転換した。13年8月子会社グリフィン・パートナーズがアパマンショップホールディングス<8889>の子会社アパマンショップネットワークにFC加盟、13年10月ストライダーズ<9816>と資本業務提携した。

 11年12月の上海徳威グループとの資本提携効果で財務基盤が改善し、国内不動産管理・賃貸・仲介事業の安定的な収益体系が構築できたとして、14年2月中国における不動産関連事業(サービスアパートメント運営管理事業、ワンルームマンション賃貸事業)へ進出した。

 なお16年5月に資本提携先変更を発表した。11年12月締結した上海徳威企業(徳威企業)、思源国際(当社取締役であり徳威企業の薫事長でもある呉文偉氏の個人会社)、およびフィンテックグローバル証券(13年2月資本提携契約から脱退)との資本提携契約を解消した。ただし当社と徳威企業との事業協力関係については変更がないこと、当社の株式を保有しているのは徳威国際(徳威企業の100%子会社)であることを鑑み、新たに徳威企業および徳威国際の2社との資本提携契約を締結することとなった。

■中国でワンルーム賃貸事業を推進

 中国における不動産関連事業では、14年2月香港柏雅および子会社でサービスアパートメント運営・管理コンサルティングを展開する柏雅酒店管理(上海)などベルグラビアグループ3社を連結子会社化した。このうち上海柏雅投資管理を14年6月売却し、14年7月香港柏雅の子会社として陽光智寓(香港)を設立した。

 14年11月世界有数の大型テーマパークから約5km圏内に位置する上海市周浦エリアにおいて、周浦印象春城サービスアパートメント1棟(220戸)の管理受託契約を締結した。14年12月陽光智寓(香港)が上海市で新規事業の実務を行うため上海陽光智寓を設立した。

 15年8月柏雅酒店管理(上海)と東急不動産上海が、合弁会社の上海雅東企業発展有限公司を設立(柏雅酒店管理の出資比率55%)した。柏雅酒店管理のサービスアパートメント運営管理実績、中国国内の物件情報開発力および許認可取得交渉力と、東急不動産上海の日本人向けサービスアパートメント運営ノウハウ、東急不動産グループの企画・設計力ならびに信用力・知名度を活用し、両社の強みを融合したサービスアパートメント運営管理事業を展開する。

 また蘇州市人民路所在の中古建物を賃借し、マンション用に内装工事を施して賃貸するワンルーム賃貸事業当該物件の計画(賃貸部屋数80室予定、投資金額約56百万円予定)を策定した。上海市においてもワンルームマンション賃貸権を購入して賃貸事業を開始する。当該案件は上海徳威企業の連結子会社である上海布科投資管理有限公司からワンルームマンションの賃貸事業を譲り受ける。

■国内リゾート開発は事業運営の連結子会社を譲渡

 一層の事業規模拡大を図ることを経営課題として、15年2月新規事業としてリゾート開発事業を開始すると発表した。日本国内で約70カ所合計約46万坪の事業用地を取得し、宅地造成後に住宅用建物を建設してセカンドハウスなどとして販売する事業、概ね10年を目途に別荘地として区画分譲する事業、開発や区画分譲を開始するまでの期間を固定資産として賃貸する事業を計画した。

 その後、別荘地としての土地区画販売については16年5月までに約27千平方メートルを販売して76百万円の売上を計上した。セカンドハウスなどとして販売する事業については白浜事業用地(和歌山県白浜市)を第1段事業と定め、タイムシェア型商品を開発して主に中国の投資家に販売する計画を策定した。

 そして16年6月連結子会社の持分譲渡と特別利益計上を発表した。リゾート事業運営を行う目的で15年2月設立した連結子会社の合同会社TYインベスターズの出資持分全てを、上海兆世信息科技有限公司(上海兆世)に譲渡する。本件譲渡後は当社自体がリゾート開発事業を推進し、白浜事業用地に次ぐ第2段事業用地の選定等を行っていくとしている。

 16年12月には合同会社TYインベスターズの持分譲渡手続が完了した。合同会社TYインベスターズは連結範囲から除外され、関係会社出資金売却益約2.6億円を計上する見込みだ。

■中期経営計画で18年12月期営業利益4億円目指す

 16年9月に2カ年(17年12月期~18年12月期)中期経営計画を発表した。資本提携先である上海徳威企業との協業、および収益不動産の仕入・販売体制をさらに強化することにより、不動産販売事業を拡大する。さらに不動産販売事業と不動産管理事業のシナジー効果が見込めるインバウンド関連の新規事業(インバウンド戦略)を開始することで、グループとしての収益力向上を目指す。

 収益不動産の仕入・販売体制の構築では、積極的な人材の獲得・育成、1棟マンションから区分所有マンションまで収益不動産の商品構成多様化、直接金融を含む多様な資金調達を推進する。上海徳威企業との協業では、インバウンド戦略を活用した新規顧客の獲得、上海徳威企業他と合弁で新設する中国投資家向け不動産販売会社との提携強化を推進する。

 経営目標数値には、17年12月期売上高35億円、営業利益2億50百万円、純利益2億円、ROE9.2%、18年12月期売上高50億円、営業利益4億円、純利益3億円、ROE12.2%を掲げた。そして収益基盤、財務基盤を強固にすることで、配当の再開および株主優待の実施など将来の株主還元に繋げるとしている。

■大型案件で変動しやすい収益構造

 15年12月期の四半期別業績推移を見ると、売上高は第1四半期2億77百万円、第2四半期3億26百万円、第3四半期2億37百万円、第4四半期3億48百万円、営業利益は22百万円、15百万円、7百万円の赤字、26百万円だった。大型案件によって変動しやすい収益構造である。

 15年12月期は大型物件がなかったため大幅減収減益だった。売上総利益率は37.2%で同14.6ポイント上昇、販管費比率は32.3%で同16.6ポイント上昇、ROEは3.1%で同21.1ポイント低下、自己資本比率は60.0%で同12.3ポイント上昇した。

■16年12月期は計画未達だが最終増益

 16年12月期連結業績は売上高が15年12月期比18.6%増の14億10百万円、営業利益が同89.1%減の6百万円、経常利益が3百万円の赤字(15年12月期は54百万円の黒字)、純利益が同4.1倍の1億69百万円だった。

 第4四半期に見込んでいた不動産販売事業の販売件数が計画を下回ったことに加えて、中国における不動産賃貸事業の収益悪化も影響した。純利益については中国の上海陽光智寓における不動産賃貸プロジェクトの一部に関する減損損失40百万円を計上したことや、法人税等調整額が増加したことも影響して計画を下回ったが、特別利益計上が寄与して大幅増益だった。

 売上総利益は同1.8%増加したが、売上総利益率は31.9%で同5.3ポイント低下した。販管費は同15.7%増加し、販管費比率は31.5%で同0.8ポイント低下した。特別利益では関係会社出資金売却益2億51百万円を計上した。ROEは8.9%で同5.8ポイント上昇、自己資本比率は53.1%で同6.9ポイント低下した。配当は無配を継続した。

 セグメント別に見ると、不動産販売事業は売上高が同87.6%増の3億19百万円で営業利益(連結調整前)が同81.2%減の3百万円、不動産管理事業は売上高が同2.0%増の5億35百万円で営業利益が同7.3%減の1億99百万円、不動産賃貸事業は売上高が同10.2%増の3億65百万円で営業利益が同70.1%減の11百万円、不動産仲介事業は売上高が同17.3%増の1億90百万円で営業利益が同56.4%増の63百万円だった。その他事業は売上高がなく、経費計上で営業利益が0百万円の赤字(同0百万円の赤字)だった。

 四半期別の推移を見ると、売上高は第1四半期2億93百万円、第2四半期3億73百万円、第3四半期3億83百万円、第4四半期3億61百万円、営業利益は2百万円の赤字、11百万円の黒字、7百万円の黒字、10百万円の赤字だった。

■17年12月期大幅増収増益予想で収益改善期待

 今期(17年12月期)連結業績予想(2月16日公表)は売上高が前期(16年12月期)比2.6倍の36億33百万円で、営業利益が同43倍の2億59百万円、経常利益が2億44百万円(前期は3百万円の赤字)、純利益が同21.1%増の2億05百万円としている。配当は無配を継続する。

 不動産販売事業は横浜エリアを中心とした戸建販売戸数の増加および都内収益不動産の販売を図る。不動産仲介事業は投資用物件の積極的な斡旋により収益獲得を目指すとしている。

■株価は調整一巡して反発期待

 株価の動きを見ると、2月の戻り高値圏190円台から反落してやや戻りの鈍い展開だ。3月22日には地合い悪も影響して163円まで調整した。ただし売られ過ぎ感も強めている。

 3月22日の終値163円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS11円44銭で算出)は14~15倍近辺、実績連結PBR(前期実績の連結BPS116円22銭で算出)は1.4倍近辺である。時価総額は約29億円である。

 週足チャートで見ると26週移動平均線を割り込んだが、調整が一巡し、収益改善基調も評価して反発展開が期待される。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media-IR)

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